• Гость, поделитесь своим опытом. У нас есть раздел Свой опыт Напишите, что и как выращивали? Какие результаты? Чего стоит избегать? Может что-то построили у себя на участке. Это поможет другим людям.

Организационно-правовые вопросы по земле

Олеся Сулимова

Олеся Сулимова

Активный участник
Марафонец
Добрый день!
Хочу еще создать тему про земельные отношения с правовой точки зрения.
Тема серьезная - не знаю найдутся ли здесь желающие ее по обсуждать, но попробую.
Поделитесь опытом как у кого оформлены участки (я имею ввиду большие участки, не дачи, которые в садоводческих обществах или в населенных пунктах)?
Мы купили в прошлом году участок 1 гектар. Это земля по классификатору относится к землям сельхозназначений, по закону строить жилой капитальный дом на такой земле нельзя. Мы попробовали сменить вид разрешенного использования - нам в кадастре отказали.
Интересно послушать у кого какой опыт в этой области. Может кто-то строится на земле с/х назначения, может у кого-то есть опыт - есть ли притязания со стороны Россельхознадзора.
 
Олеся Сулимова написал(а):
Добрый день!
Может кто-то строится на земле с/х назначения, может у кого-то есть опыт - есть ли притязания со стороны Россельхознадзора.
Нажмите для раскрытия...
Допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения (ангары, склады, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли). Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией.
Например, можно построить каркасник с утеплителем или поставить вагончик.
 
Там еще есть нюансы - так как сама сельхоз земля бывает двух видов - земля сельхоз. назначения и сельскохозяйственные угодья. Вроде как если это сельхоз. угодья, то это типа особо ценные земли и на них не допускается строение даже не капитальных построек. Опять же вопросы с законностью пруда, так как на сельхоз землях это приравнивается к порче плодородного слоя.
 
Мой опыт. Как я получил в аренду 9 га земли с/х назначения.
Срок почти 2 года. Фактически всё (все документы) делалось два раза, так как в процессе изменились "правила игры".
Получил землю для деятельности крестьянско-фермерского хозяйства. Без торгов. По закону... почти по закону....пришлось подгонять чиновников на каждом этапе. У них своё время, свой календарь:D:D:D
Как и сказал всё сделано по закону. Читайте Земельный Кодекс.
Вот даю ссылку на "инструкцию". Нашел давно, в интернете. Вроде в ней всё правильно и расписаны простым языком различные варианты действий.

zemlya_manual_new.pdf
 
Олеся Сулимова написал(а):
Добрый день!
Хочу еще создать тему про земельные отношения с правовой точки зрения.
Тема серьезная - не знаю найдутся ли здесь желающие ее по обсуждать, но попробую.
Поделитесь опытом как у кого оформлены участки (я имею ввиду большие участки, не дачи, которые в садоводческих обществах или в населенных пунктах)?
Мы купили в прошлом году участок 1 гектар. Это земля по классификатору относится к землям сельхозназначений, по закону строить жилой капитальный дом на такой земле нельзя. Мы попробовали сменить вид разрешенного использования - нам в кадастре отказали.
Интересно послушать у кого какой опыт в этой области. Может кто-то строится на земле с/х назначения, может у кого-то есть опыт - есть ли притязания со стороны Россельхознадзора.
Нажмите для раскрытия...
Можно из общей сельхозки выделить 4-6 соток под дом (проект дома должен прилагаться), оформив участок как ИЖС.
 
Антон написал(а):
Можно из общей сельхозки выделить 4-6 соток под дом (проект дома должен прилагаться), оформив участок как ИЖС.
Нажмите для раскрытия...
Антон, каким образом? У вас есть такой опыт? Нам в кадастре отказали. То есть размежевать участок на более мелкие или на один крупный, а один 6 соток не проблема. Но вот в смене вида разрешенного использования отказывают. Есть официальный отказ из кадастра. Мы пока изучаем этот вопрос, направляем разные запросы в минсельхоз, консультируемся с юристами.
Допускаю, что не смотря на то, что живем в одной стране, у самих специалистов кадастрового учета могут быть разночтения в разных регионах.
 
Владимир Писаренко написал(а):
Мой опыт. Как я получил в аренду 9 га земли с/х назначения.
Срок почти 2 года. Фактически всё (все документы) делалось два раза, так как в процессе изменились "правила игры".
Получил землю для деятельности крестьянско-фермерского хозяйства. Без торгов. По закону... почти по закону....пришлось подгонять чиновников на каждом этапе. У них своё время, свой календарь:D:D:D
Как и сказал всё сделано по закону. Читайте Земельный Кодекс.
Вот даю ссылку на "инструкцию". Нашел давно, в интернете. Вроде в ней всё правильно и расписаны простым языком различные варианты действий.

zemlya_manual_new.pdf
Нажмите для раскрытия...

Владимир, я прочитала. насколько поняла там речь про то как взять у государства. А у нас история такая: был какой-то колхоз в советское время, потом развалился, землю раздали в виде паев. То есть ребята нашли людей у которых были паи. После этого выделили эти паи в конкретные земельные участки, потом выделенные участки купили и соответственно получили право собственности. На этих участках организовывается экопоселение. Люди естественно хотят строится и жить, и тут возникли сложности в правовом поле, то есть оказывается строится (я про капитальные и жилые сооружения) на сельхоз. земле нельзя, а в смене вида разрешенного использования отказывают.
 
Олеся Сулимова написал(а):
Антон, каким образом? У вас есть такой опыт? Нам в кадастре отказали. То есть размежевать участок на более мелкие или на один крупный, а один 6 соток не проблема. Но вот в смене вида разрешенного использования отказывают. Есть официальный отказ из кадастра. Мы пока изучаем этот вопрос, направляем разные запросы в минсельхоз, консультируемся с юристами.
Допускаю, что не смотря на то, что живем в одной стране, у самих специалистов кадастрового учета могут быть разночтения в разных регионах.
Нажмите для раскрытия...
Перевод в категорию "Хутор". Получения статуса "населенного пункта" полностью оставаясь в категории "земель сельхоз.назначения" (прежняя ставка налогообложения) Родовое поселение как новый хутор | Экопоселения, родовые поселения, родовые поместья
Вам нужно обратиться в администрацию района, на территории которого расположен земельный участок с ходатайством о переводе земель из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в «земли населенных пунктов». В ходатайстве необходимо указать кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок. Следует приложить к ходатайству следующие документы: выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка; копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую. Согласно этого ходатайства администрация уже будет принимать решение.

Подробнее на Правовед.ru: Перевод земли из категории сельхозназначения под строительство частного дома - Правовед.RU
Так говорит господин Минлебаев Гусман Валерьевич. Самому предстоит это делать со своим участком. Выделять участок под ИЖС и ЛПХ
 
Про Хутор очень интересно, почитаю Ваши ссылки. Обратиться в администрацию мы пробовали, но там отказывают (за кулисами поясняют, что если мы становимся населенным пунктом, то администрация будет нести обязательства по дорогам, линиям электропередач, больницам, школам, им это очень невыгодно). То есть если мы сами сделаем всю инфраструктуру, то тогда можно сделать попытку и то не факт.
 
Антон, еще такой вопрос - а у Вас земля с/х назначения? Мы предполагаем, что у нас именно сельхоз угодия с видом пашня. То есть сельхоз. угодия - это такой особый вид земли в составе земель сельхозназначения. То есть земля сельхозназначения не равно сельхозугодия. А для сельхоз. угодий есть сложность со сменой, так как они отдельно оговорены в законе и признаются ценными. Мы сейчас написали письмо в гос. инстанции с просьбой разьяснить эти вопросы. Ждем ответа.
 
Олеся Сулимова написал(а):
Антон, еще такой вопрос - а у Вас земля с/х назначения? Мы предполагаем, что у нас именно сельхоз угодия с видом пашня. То есть сельхоз. угодия - это такой особый вид земли в составе земель сельхозназначения. То есть земля сельхозназначения не равно сельхозугодия. А для сельхоз. угодий есть сложность со сменой, так как они отдельно оговорены в законе и признаются ценными. Мы сейчас написали письмо в гос. инстанции с просьбой разьяснить эти вопросы. Ждем ответа.
Нажмите для раскрытия...
Публичная кадастровая карта
 
На публичной кадастровой карте не обозначаются сельхозугодия это или нет. И в этом сложность.
 
Антон написал(а):
Можно из общей сельхозки выделить 4-6 соток под дом (проект дома должен прилагаться), оформив участок как ИЖС.
Нажмите для раскрытия...
Антон, знаю на сельхозке строят дом с вегетарием и это идет как теплица с подсобными помещениями и помещениями для проживания рабочего персонала.
Вот тут так сделано, а это даже не частный дом, а гостиница.
экопарк ЯСНОПОЛЕ
 
Добрый день! Расскажу по свой опыт. 2,4Га земли сельскохозяйственного назначения были взяты в аренду для ведения кфх, а потом выкуплены по кадастровой стоимости.
момент 1 - размер участка обусловлен был тем, что на тот момент по закону Карелии это был минимальный размер участка и именно такого размера участок можно было получить бесплатно. По факту этот закон не работал. Оглядываясь назад, я советую брать максимально возможный участок, чтобы упростить себе жизнь на следующие годы - процедура оформления нового участка занимает годы и повторно платишь за разные работы и оформление.
момент 2 - начитавшись форумов, я верила, что жилой дом мы сможем там построить согласно закону о КФХ. В результате потратила пару лет на попытки получить разрешение на строительство жилого дома + суд с администрацией.
момент 3 - правила землепользования и застройки. Важно убедиться, что согласно этим правилам и ген. плану поселения, к которому относится земельный участок, на этой территории возможно кфх.
Т.е. если по этим правилам Ваш участок относится к зоне сельхозугодий??? надо попробовать сначала внести изменения в правила землепользования и застройки, чтобы там условно-разрешенное использование участка было кфх.
момент 3 - можно построить Дом фермера. Делается проект обязательно строительной организаций с лицензией, градостроительный план и получается разрешение на строительство. Мы так и сделали. Разрешение у нас есть. Первоначально все это казалось сложным и затратным, но как оказалось, можно проект сделать за небольшие деньги.
момент 4 - адрес. Мы получили адрес, сами придумали улицу.
момент 5 - регистрация права собственности. Этот этап мы еще не прошли. Полагаю, что регистрировать мы будем Дом фермера как административно-бытовую постройку (т.е. нежилое). Слышала про то, что у нас кому-то удалось зарегистрировать Дом фермера ка жилой, но потом возникли огромные проблемы и пришлось через суд это решать, т.к. на сельхозке жилой дом строить нельзя. К сожалению подробностей не знаю, но контакты человека, который этим оформлением занимался есть и могу уточнить если очень нужно.
момент 6 - если вы будете земли сельхозназначения переводить в земли населенных пунктов, то кадастровая стоимость участка вырастет в разы. В результате, если участок в аренде, то он выкупается за совсем другие деньги, если в собственности - увеличивается арендная плата.
 
Елена, благодарность Вам за ответ. Сразу видно что Вы разбираетесь в теме. Собственный опыт это не одно и тоже, что теоретические высказывания. Мы тоже сталкиваемся с этими же сложностями, и ищем пути их решения. В нашем случае мы уже купили участок, он у нас в собственности, земля сельхозназначения. Про сельхозугодия вообще все сложно.
Мы сначала попробовали перевести землю - для дач и садоводства, но в кадастре нам отказали в переводе.
Муниципальное образование не хочет присоединять к населенному пункту так как у них возникают соц. обязательства (дорога, электричество, школа и т.д.).
Елена, а разрешение на строительство Вы в администрации муниципального образования получали?
И про Дом Фермера это Вы его так условно обозначили, или он какой-то определенной конструкции должен быть, чтобы подходить под этот термин?
Интересен момент как Вы получили адрес. у Вас земля в границах населенного пункта, или отдельно?
Про возникновении проблем с жилым домом мне интересен скорее момент как они возникли (юридически я понимаю, что земля с/х назначения не предполагает ее использование под жилую застройку). То есть человек построил дом, ему удалось его зарегистрировать как жилой, живет он себе на радостях - и я так поняла потом что-то пошло не так - вот этот момент и интересен - откуда ноги у проблемы растут? Может проверка пришла? Или кто обратился с заявлением? Или сам хозяин начал что-то делать и привлек внимание к себе?
 
У нас в Карелии переводом занимается не кадастр, в Комитет по управлению государственным имуществом и организации закупок. Вы уверены, что у Вас это в их компетенции? Могут ведь просто отфутболить ничего не объяснив.
Что касается того, чтобы стать частью поселения, я бы на эту тему еще подумала, прежде чем пытаться. Посмотрите какая кадастровая стоимость в этом поселении на участки и примерно прикиньте какая будет у Вас. Это повлияет на налог на имущество.
Разрешение на строительство нам выдавали в Администрации поселка. Проект нужен был обязательно - в нем и указано Дом фермера, конструктивно он представляет собой жилой дом-каркасник. Честно говоря у нас полномочия между Администраций поселка, Администрацией района и Управлением земельных ресурсов постоянно по разному распределяются. Поэтому нужно уточнить кто у Вас отвечает на данный момент за выдачу разрешения на строительство.
Что такое Дом фермера мало кто знает. Не помню точно, но кажется в каком-то строительном регламенте есть упоминание, что может быть дом фермера, дом рыбака, дом пчеловода и прочее.
Адрес я получала совсем недавно. Для этого нужно было написать заявление в Администрации поселка, приложив копию выписки о собственности и разрешения на строительство. Участок у нас не находится в границах населенного пункта, но относится к территории этого поселка. Посмотрите в Ваших правоустанавливающих документах на участок, какой у Вас адрес.
Сама предложила в Администрации название улицы и они его утвердили. Так что наша Дивная Карьяла находится на ул. Дивная, 1 :)
У дачных домов ведь тоже адреса могут быть, а они не находятся в границах населенного пункта, так что это не проблема.
По поводу откуда ноги проблемы растут, уточню. Если ответ получу, то отпишусь.
 
Войдите или зарегистрируйтесь для ответа.
Назад
Сверху